امير لعلي
امسال برخلاف بسياري از سال هاي قبل در هيچ زماني رشد قيمت مسکن متوقف نشد، نه پس از عيد نوروز، نه در ماه رمضان و نه در پاييز و زمستان. در همين حال افزايش بيش از 40 درصدي قيمت ها در بازار مسکن در بسياري از شهرها از جمله تهران موجب شد مجلس و دولت نيز اين گراني ها را تأييد کرده و بالاخره بپذيرند که در کشور گراني نيز وجود دارد،
هنوز يادمان نرفته که رئيس جمهور در گزارش عملکرد يک ساله خود به مردم اعلام کرد در کشور گراني نداريم و قيمت مسکن در برخي شهرها حتي کاهش نيز يافته است، دولت و رئيس جمهور به دفعات رسانه ها را متهم به «سياه نمايي» در خصوص گراني و رشد قيمت ها کرده اند اما به نظر مي رسد سکوت فعلي دولت از ارائه تحليل هاي قيمتي در بازار کالاها و خدمات معنايي جز پذيرش اين گراني ها ندارد. زماني دولت در خصوص گراني نخود و لوبيا موضع گيري مي کرد و امروز بايد در مقابل گراني مسکن، سيب زميني، گوجه فرنگي و تقريباً تمامي کالاهايي که دولت با جريمه و تهديد نمي تواند بازار آنها را تحت کنترل خود درآورد، پاسخگو باشد. مسکن با بازار لبنيات متفاوت است و نمي توان توليدکننده (در بازار مسکن عرضه کننده يا سازنده) را به حکم تعزيرات حکومتي مجبور کرد تا با قيمت پايين مسکن خود را بفروشد. اينجا بازار هيچ اراده يي ندارد. البته در اين ميان مجلس به اين دليل از دولت و وزير مسکن در خصوص افزايش قيمت ها بازخواست مي کند که خود را تبرئه کرده باشد. فقط يک سال تا پايان دوره فعلي مجلس باقي مانده است و مجلس نشينان بايد در اين مدت آراي دوره بعد خود را تضمين و تامين کنند. در اين گراني ها مجلس همان قدر مقصر است و سهم دارد که دولت.
نمايندگان مجلس به اين دليل که با اکثريت آرا لوايح و طرح هاي پيشنهادي را در راستاي سياست هاي نامعلوم اقتصادي دولت به تصويب رساندند، در وقوع گراني در بازار مسکن و ديگر بازارها سهم دارند. مجلس شوراي اسلامي با تصويب طرح هايي از جمله کاهش نرخ سود بانکي، برداشت از حساب ذخيره ارزي به دلايل مختلف از جمله واردات بنزين و... از يک سو و عدم پاسخ خواهي از اقدامات و هزينه ها، طرح ها و مصوبات دولت موجب شد اقتصاد کشور دچار چالش هاي جدي شود. به واقع برآيند سياست هاي دولت و مجلس است که موجب شد اقتصاد کشور از روند رو به تعادل خارج شده و با بحران هايي مواجه شود که نتيجه همين عدم تعادل هاي اقتصادي است. به طور کلي عوامل موثر بر افزايش قيمت مسکن در کشور و تقويت موج گراني که پيش بيني مي شود به زودي به بازارهاي ديگر نيز سرايت کند، به اين شرح است؛
الف- دلايل رشد نقدينگي
و افزايش تورم قيمتي
1- کاهش نرخ سود بانکي؛ شوراي پول و اعتبار در آخرين روزهاي سال گذشته موضوع کاهش نرخ تسهيلات و سپرده هاي بانکي را به تصويب رساند. پس از اين تصميم شوراي پول و اعتبار، نمايندگان مجلس شوراي اسلامي در نخستين روزهاي کاري سال جديد طرحي را تصويب کردند که براساس آن تا پايان سال 88 بانک هاي کشور مکلف شدند نرخ سود تسهيلات خود را تک رقمي کنند و در واقع مي توان گفت اين دو مصوبه در يک راستا تصويب شد. اگرچه دولت و مجلس هر دو اعلام کردند طبق برنامه چهارم اين مصوبات را تاييد کردند اما به نظر مي رسد اين طرح نتوانست اين ايده را که «پايين بودن نرخ سود تسهيلات راهي است براي توليد بيشتر، ايجاد اشتغال مولد، رشد سطح رفاه مردم و ...» محقق کند، بلکه به دلايلي که در زير به آنها اشاره مي شود، اين مصوبات نتوانست به اهداف از پيش تعيين شده دست يابد.
نرخ سود تسهيلات در بازار پولي در اقتصاد در حکم قيمت در بازار کالاست. همانگونه که قيمت گذاري دولتي و يا تعيين نرخ دستوري در اقتصاد امري پسنديده نيست، تعيين نرخ سود تسهيلات بانکي به صورت آمرانه امري مطلوب به نظر نمي رسد. قطعاً هر نوع قيمت گذاري دستوري در اقتصاد فساد را در پي خواهد داشت و منجر به شکست خواهد شد که نمونه آن را در اقتصاد هاي کمونيستي شاهد بوديم. از سوي ديگر بازار پول يکي از اصلي ترين بازارهاي اقتصادي محسوب مي شود که اثرگذاري بسيار زيادي بر روي ساير بازارها دارد و لازم است نرخ بهره(نرخ سود تسهيلات بانکي) که از اهميت قابل توجهي در تحليل هاي اقتصادي برخوردار است بر اساس عرضه و تقاضاي پول و لحاظ ساير متغيرها تعيين شده تا اقتصاد را با عدم تعادل هاي سياستي مواجه نسازد.کاهش نرخ سود تسهيلات بانکي برخلاف آنچه تصور مي شد، نه تنها کمکي به حل بحران نقدينگي واحدهاي توليدي نکرد، بلکه موجب شد بسياري از بانک ها از اعطاي تسهيلات خرد خودداري کنند که اين موضوع در بانک هاي خصوصي بيشتر ديده مي شود و در بانک هاي دولتي، وام هاي کم بهره تقاضاي دريافت وام را افزايش داد و اين خود به افزايش نقدينگي در جامعه دامن زد.از سوي ديگر کاهش نرخ سود تسهيلات بانکي موجب شد بانک ها براي جبران کاهش درآمد خود، سود سپرده ها را کاهش داده و موجبات خروج پس اندازها و به خصوص پس انداز مدت دار را فراهم آورند و با توجه به شرايط فعلي اقتصادي کشور و مطرح بودن موضوع تحريم هاي احتمالي در خصوص پرونده هسته يي، اين پس اندازها صرف توليد نشده (بر خلاف هدف از پيش تعيين شده طراحان کاهش نرخ سود تسهيلات) و وارد بازارهاي پرسود و به ويژه بازار مسکن (به دلايلي که در ادامه به آن اشاره مي شود) شده است.
2- افزايش هزينه ها و مخارج دولت؛ برنامه ريزي مصارف بودجه دولت به حدي ضعيف بود که در نيمه نخست سال جاري دولت 72 هزار ميليارد ريال کسري بودجه داشت که اين کسري مي رساند هزينه هاي دولت بسيار بالا بوده و بيش از 50 درصد درآمدهاي بودجه يي در شش ماه مصرف شده. در همين حال به نظر مي رسد دولت بخشي از يارانه بنزين را صرف مخارج بودجه يي خود کرده است و به همين دليل با ارائه متممي از مجلس درخواست کرد برداشت از حساب ذخيره را براي واردات بنزين در نيمه دوم سال تصويب کند. مجلس نيز با اين درخواست دولت موافقت کرد و بدون آنکه بازخواستي در خصوص نحوه هزينه کردن بودجه واردات بنزين مصوب کل سال 85 کند، متمم را به تصويب رساند. ارائه اين متمم نشان مي دهد که دولت بودجه واردات بنزين را صرف هزينه ها و مخارج ديگر خود کرده و به اين ترتيب نقدينگي را افزايش داده است.
3- صندوق مهر امام رضا(ع)؛ تشکيل صندوق مهر امام رضا(ع) اگرچه اقدامي مثبت در راستاي افزايش سطح رفاهي زوج هاي جوان محسوب مي شود، اما برداشت از حساب ذخيره ارزي براي تأمين منابع اين صندوق و افزايش سقف وام ازدواج موجب شد نقدينگي در جامعه افزايش يافته و به تبع آن، نقدينگي ايجاد شده وارد بازار کالاهاي مصرفي شده و قيمت ها را افزايش دهد.
4- افزايش نرخ تورم انتظاري؛ با توجه به روند کنوني قيمت ها و موضوع پرونده هسته يي از يک سو و رشد بي رويه نقدينگي (حدود 37 درصد) در اثر عوامل مختلفي که در بخش هاي قبل اشاره شد، نرخ تورم انتظاري در جامعه افزايش يافته است. در همين حال سال گذشته و امسال رابطه ميان رشد پايه پولي و رشد نقدينگي دچار تغيير شد و وضعيتي مشابه سال 73 به خود گرفت که رشد پايه پولي بيشتر از رشد نقدينگي بود و يک سال پس از آن شاهد تورم 49 درصدي در کشور بوديم. در سال گذشته نيز پايه پولي با 9/45 درصد رشد به 220 هزار و 541 ميليارد ريال رسيد و در مقابل نقدينگي تنها با 3/34درصد افزايش 921 هزار و 19 ميليارد ريال بود و اين يک زنگ خطر براي اقتصاد کشور است. افزايش درآمدهاي ارزي کشور به دليل افزايش بهاي نفت خام موجب شد پايه پولي رشد بسياري داشته باشد اما اينکه چرا نقدينگي در جامعه به اين اندازه رشد نکرده است باز هم به سياست هاي دولت بازمي گردد.
ب- دلايل گراني در بازار مسکن
رشد نقدينگي ايجاد شده که قطعاً با نزديک شدن به پايان سال باز هم افزايش خواهد يافت، بايد به نوعي در اقتصاد مصرف شود. در حال حاضر اين نقدينگي با توجه به کاهش نرخ سود بانک ها در بازار پولي جذب نمي شود و حتي اوراق مشارکت منتشر شده توسط بانک مرکزي نيز در چند ماه گذشته توفيق چنداني در جذب نقدينگي هاي جديد و سرگردان به دست نياورد. حتي به رغم شديد نرخ نقدينگي در سال گذشته، رشد اسکناس و مسکوک نزد بانک ها در سه ماهه نخست سال جاري در مقايسه با مدت مشابه سال هاي اخير کاهش يافته است. رکود بازار سرمايه نيز موجب شد نقدينگي ايجاد شده به هيچ وجه به سمت بورس (چه بازار اوليه و چه بازار ثانويه) هدايت نشود. کنترل شديد دولت و مقامات منصوب دولتي در بورس اوراق بهادار بر شاخص ها موجب شد رشد و بازدهي مناسبي براي خريد سهام به وجود نيايد. از سوي ديگر، سياست هاي اقتصادي متناقض دولت و موضوع پرونده هسته يي موجب شد ريسک سرمايه گذاري در بازار سرمايه افزايش يابد که ضعف مديريت بازار سرمايه نيز بيانگر اين موضوع است که در صورت رکودي تر شدن اقتصاد ايران و با وضع تحريم هاي احتمالي جديد، مديران بازار سرمايه توانايي کنترل وضعيت بازار را ندارند. بنابراين سرمايه گذاري در بورس و هدايت بخشي از نقدينگي ها به سمت بازار سرمايه تقريباً به کندي صورت مي گيرد که آمار ارزش معاملات بورس در يک ماهه اخير به خوبي بيانگر اين وضع است.
در بازارهاي طلا و ارز نيز کنترل شديد دولت و بانک مرکزي در خصوص افزايش قيمت ها موجب شد سرمايه گذاري در اين بازارها جذابيت خود را از دست بدهد. در همين حال سياست هاي اخير دولت مبني بر جايگزيني يورو به جاي دلار در معاملات بين المللي و ذخاير ارزي کشور، با يک موج گسترده در دستگاه هاي ديگر مواجه شد به گونه يي که حتي گمرک اعلام کرد ثبت سفارش ها بايد بر مبناي يورو باشد. اين موضوع موجب شد مردمي که سال ها اقدام به خريد و فروش دلار مي کرده و بخشي از پس انداز خود را به صورت دلار نگهداري مي کردند، با پيش بيني کاهش قيمت دلار اقدام به فروش اين ارز کرده که بخشي از پس اندازها صرف خريد ارزهاي ديگر نشده و نقدينگي ريالي مردم افزايش بيشتري پيدا کرد.
به اين ترتيب مشاهده مي شود که بازارهاي موازي مسکن که مي توانستند بخشي از افزايش نقدينگي را به سمت خود جذب کنند، در ايجاد جذابيت براي سرمايه گذاران توفيقي نداشتند و نقدينگي موجود در بازار مسکن متورم شد. در واقع بازار مسکن تنها بازاري است که دولت در شرايط نهادي فعلي کشور امکان کنترل بر آن را نداشته و تنها ابزار در اختيار دولت براي کنترل بازار مسکن، عرضه مسکن است که متاسفانه به دليل کيفيت پايين مسکن هاي احداثي از سوي انبوه سازان دولتي از يک سو و احداث اين گونه مسکن در مناطق داراي تقاضاي پايين از سوي ديگر، تقريباً اين سياست را ناکارآمد مي سازد.
ريسک سرمايه گذاري در کشور با توجه به شايعات مطرح شده در زمينه پرونده هسته يي نيز بازار مسکن را به تنها بازار مطمئن سرمايه گذاري تبديل کرده است. در همين حال بايد توجه داشت ماهيت بازار مسکن با ساير بازارها تفاوت فاحشي دارد. در بازار مسکن کاملاً ماهيت عرضه و تقاضا با بازارهاي مشابه تفاوت دارد و نمي توان گفت عرضه مسکن لزوماً قيمت ها را افزايش مي دهد. در بازار مسکن همواره نقدينگي طرفين معامله است که قيمت را تعيين مي کند. در شرايطي که فروشنده نياز به نقدينگي داشته، به خواسته مشتري تن درمي دهد و در صورتي که اين نياز وجود نداشته باشد، آنقدر بر قيمت خود اصرار مي ورزد تا خريداري پيدا شود.
در حال حاضر به دليل افزايش نقدينگي در جامعه، اين فروشنده يا واسطه فروشنده و خريدار (بنگاه معاملات ملکي) هستند که قيمت را تعيين مي کنند و به دليل نفع بردن از افزايش قيمت و با آگاهي از اين موضوع که سرمايه گذاران مجبورند پول هاي خود را به بازار مسکن سرازير کنند، در مقابل کاهش يا ثبات قيمت مقاومت مي کنند. در چنين شرايطي در صورتي که دولت و مجلس به گونه يي غيرمتعارف در بازار مسکن دخالت کنند، معلوم نيست سرمايه ها به سمت کدام بازار سرازير خواهند شد که اين موضوع مي تواند تورم قيمتي در بازار مسکن را به بازار ديگري نيز بکشاند.
