گروه اقتصادي؛ کليات سومين بودجه تدوين شده در دولت احمدي نژاد با اتکاي 59 درصدي به درآمدهاي نفتي روز گذشته به تصويب اکثريت مجلس هفتم رسيد.

اين آخرين بودجه يي است که مجلس هفتم آن را بررسي و تصويب خواهد کرد اما در آخرين دوره يي که مجلس هفتم مسوول تصويب بودجه است براي اولين بار برخلاف سنوات گذشته رئيس جمهور به جاي رئيس سازمان منحل شده مديريت و برنامه ريزي به مجلس رفت تا در غياب اين نهاد برنامه ريزي به دفاع از کليات بودجه بپردازد.

دفاع احمدي نژاد از بودجه خلاصه مي شد به برخي اصلاحات نمايندگان و تاکيد بر اينکه به دليل افزايش حجم درآمدها دولت ناچار است سال آينده متمم يا اصلاحيه بدهد. ارائه متمم و افزايش ميزان اصلاحيه هاي بودجه در حالي از سوي مسوولان اجرايي کشور مورد تاکيد قرار مي گيرد که اثرات تورمي بودن آن به اثبات رسيده است و بارها کارشناسان نسبت به تشديد تورم در اثر اجراي اين سياست ها به دولت هشدار لازم را داده اند. اما ظاهراً دولت هنوز به اين باور نرسيده است و هر سال با بالا بردن بودجه عمراني ابتدا حجم بودجه را افزايش داده و در پايان سال به دليل کم اظهاري هزينه هاي جاري با ارائه اصلاحيه از بودجه عمراني به نفع هزينه هاي جاري برداشت مي کند.

رويکردهاي انبساطي دولت در چند سال اخير اثرات نامطلوبي بر اقتصاد کشور داشته است.

اولين اثر افزايش اتکاي بودجه هاي سنواتي به نفت است، در حالي که برنامه چهارم بر کاهش اين نسبت تاکيد دارد. درصد اتکاي بودجه به نفت از 44 درصد در سال 84 به 59 درصد در سال 87 رسيده است. اين عامل موجب شده ميزان استفاده از ارزهاي نفتي از 26 ميليارد دلار در سال 84 به 46 ميليارد دلار در سال آينده برسد.

دومين اثر رويه انبساطي دولت افزايش نرخ تورم است و گزارش هاي بانک مرکزي نشان مي دهد از 12 درصد در سال 84 به 5/17 درصد تا پايان آذرماه سال جاري برسد.بخش مهمي از افزايش نرخ تورم که پيش بيني مي شود تا پايان سال به 20درصد برسد به دليل افزايش حجم نقدينگي در دو سال گذشته بوده است.

حجم نقدينگي کشور از 70 هزار ميليارد تومان در مرداد 84 به 160 هزار ميليارد تومان تا پايان آذر 86 رسيد.به اعتقاد کارشناسان سنگ بناي رشد نقدينگي در کنار افزايش شتابان نرخ تورم روزي گذاشته شد که دولت با ارائه دو متمم براي برداشت از حساب ذخيره ارزي عطش خود براي مصرف درآمدهاي نفتي را به نمايش گذاشت.اما اوج اتکاي دولت به درآمدهاي نفتي و اتخاذ رويکرد انبساطي در بودجه 85 تجلي يافت. زماني که تمامي کارشناسان و اقتصاددانان بيرون از حلقه دولت بر اتخاذ اين رويکرد نهيب مي زدند، مسوولان دولتي بودجه هاي سنواتي خود را موجب خروج کشور از رکود و بيکاري عنوان مي کردند و تورم ايجاد شده را توجيه مي کردند.

شاهد چنين ادعايي سخنان فرهاد رهبر رئيس وقت سازمان مديريت در 13 اسفند84 و در دفاع از کليات بودجه پيشنهادي دولت است.

فرهاد رهبر در آن روز گفت؛ ما غدولتف نگران تورم ناشي از افزايش اعتبارات عمراني نيستيم، بلکه نگران رکود و بيکاري هستيم و اين مشکل دغدغه اصلي دولت، مجلس و مردم است.

به فرض بر اثر افزايش بودجه عمراني تورم هم ايجاد شود، اما تصور کنيد خانواري که سه نفر بيکار دارد اگر يکي از آنها هم مشغول به کار شود، درآمد خانوار 100 درصد افزايش پيدا مي کند و اثر تورم چند درصدي را حذف مي کند.

فرهاد رهبر آن روز افزايش حجم اعتبارات عمراني را که ميزان رشد آن در مقايسه با سال 84 حدود دو برابر بود اين گونه توجيه کرد؛ دولت دنبال اين است که با افزايش اعتبار عمراني در لايحه بودجه 85 درد بيکاري جامعه را درمان کند.از کل 40 ميليارد دلار درآمد نفتي دولت، حدود 5/1 تا 2 ميليارد دلار بدون تبديل دلار به ريال، بابت بدهي 450 ميليارد توماني دولت به شبکه بانک هاي تخصصي و بازرگاني دولتي، پرداخت مي شود که بانک هاي دولتي هم به نوبه خود بدهي خود به بانک مرکزي را پرداخت خواهند کرد و اين اثر معکوس در رشد پايه پولي خواهد داشت.حدود 6 تا 7 ميليارد دلار براي واردات ماشين آلات و تجهيزات واسطه يي هزينه مي شود که تبديل به ريال نمي شود.

رئيس وقت سازمان مديريت در برابر اين استدلال مخالفان که بانک مرکزي توان تبديل اين رقم پول نفت به ريال را ندارد و به طور حتم در صورت فشار دولت حجم نقدينگي رشد خواهد کرد، گفت؛ از کل 40 ميليارد دلار فقط 5/32 ميليارد دلار تبديل به ريال مي شود و با توجه به آنکه بانک مرکزي توان تبديل سالانه 32 ميليارد دلار به ريال را دارد فقط 500 ميليون دلار به پايه پولي اضافه مي شود. رهبر ادامه داد؛ بر فرض يک ميليارد دلار تبديل به ريال شود، با ضريب فزاينده 5 پايه پولي، باعث افزايش 4500 ميليارد تومان مي شود که نسبت به رقم 84 تريليون تومان کل نقدينگي کنوني فقط 5 درصد خواهد بود. رئيس سازمان مديريت و برنامه ريزي کشور گفت؛ طبق بررسي رابطه يک به يک تورم و نقدينگي بخش خصوصي که به معادله فيشر معروف است، اقتصاددانان معتقدند از هر 10 درصد افزايش نقدينگي بخش خصوصي فقط 2/4 درصد نرخ تورم افزايش پيدا مي کند و اين رابطه در سابقه 20 ساله اقتصاد ايران به اثبات رسيده است. فرهاد رهبر گفت؛ تبديل يک ميليارد دلار به ريال از سوي بانک مرکزي حداکثر نرخ تورم کشور را 1/2 درصد افزايش مي دهد و اين در واقع کل اثر تورمي درآمد 40 ميليارد دلار درآمد نفت است.وعده تورم دو درصدي در سال 85 در حالي از سوي معاون وقت رئيس جمهور بيان شد که به دنبال بروز آثار تورمي بودجه دولت ناچار شد لايحه بودجه 86 را انقباضي نشان دهد و حتي اميرمنصور برقعي رئيس سازمان مديريت و برنامه ريزي در دفاع از لايحه پيشنهادي به نمايندگان گفت؛ دولت اصرار دارد که بتواند قدرت خريد مردم را از طريق کنترل تورم حفظ کند. در عين حال توجه دولت به بنگاه هاي کوچک و زودبازده از سال 85 به عنوان يکي از برنامه هاي جدي اقتصادي دولت براي حل مساله اشتغال و تبعات آن مورد توجه بوده است که در صحبت هاي نمايندگان مجلس شوراي اسلامي کمتر مورد توجه قرار گرفت. اين اقدامات نتايج خود را در طول دو تا سه سال آينده نمايان خواهند کرد.

تغيير جهت گيري دولت براي سال 86 نشان داد نه تنها اشتغال وعده داده شده محقق نشده بلکه تورمي که به جامعه تحميل شده بالاتر از ميزان پيش بيني شده است.

سياست هاي دولت نهم نه تنها اشتغالي به ارمغان نياورد بلکه تورم 12 درصد را به بالاي 17 درصد رساند. کاهش نيافتن بيکاري با چند متغير قابل اثبات است. متغير اول رشد اقتصادي است. به رغم آنکه سهم درآمدهاي نفتي در بودجه افزايش يافت، رشد اقتصادي از نرخ پيش بيني شده برنامه بسيار پايين تر است و متوسط نرخ رشد هنوز به شش درصد نرسيده است.

متغير دوم رشد ميزان تشکيل سرمايه جديد است. متغير فوق حدود 12 درصد پيش بيني شده بود اما عملکرد دو سال گذشته نشان مي دهد رشد ميزان تشکيل سرمايه ناخالص داخلي در سال هاي 84 و 85 به ترتيب 8/5 و 5/5 درصد بوده است.

نکته ديگر که اثبات کننده کاهش نيافتن ميزان بيکاري است اين گفته رئيس وقت سازمان تامين اجتماعي است که از کاهش تعداد بيمه شدگان اين سازمان خبر داد.

سه متغير فوق اثبات کننده اين است که دولت نهم در افزايش اشتغال به رغم تمامي تبليغات توفيقي نداشته و آنچه در آمارهاي رسمي تحت عنوان يک رقمي شدن نرخ بيکاري ابراز مي شود در تغيير تعريف فرد شاغل از دو روز در هفته به دو ساعت در هفته است.

بنابراين رويه بودجه 87 هم متفاوت از روند دنبال شده در سال هاي اخير نيست. وابستگي غيرمتعارف بودجه به پول نفت و هزينه کرد آن به گونه يي شده که مسوولان عالي اجرايي امسال هنگام دفاع از لايحه بودجه سال آينده به مجلس هشتم براي ارائه متمم يا اصلاحيه علامت مي دهند و اين اقدام را با بهانه کردن تغييرات مجلس توجيه مي کنند. بدين ترتيب دولت با يک تير دو نشان مي زند، هم ارائه متمم و اصلاحيه بودجه را تکرار مي کند و هم گناه ارائه را بر دوش نمايندگان قرار مي دهد تا آثار منفي آن نظير تورم را که بر مردم متحمل مي شود اين گونه توجيه شود.

مرکز پژوهش هاي مجلس نسبت به دخالت دولت در بخش آي تي کشور انتقاد کرد.به گزارش دفتر اطلاع رساني مرکز پژوهش ها، سه دفتر مطالعاتي اين مرکز در قالب يک اظهارنظر کارشناسي مشترک با بررسي اساسنامه سازمان فناوري اطلاعات ايران تصريح کردند که يکي از دلايل اصلي ناکارآمدي دولت، دخالت در امور تصدي گري و ناتواني آن در پرداختن به وظايف حاکميتي است و صرف نظر از اينکه تا چه حد از لحاظ نظري امکان تفکيک اين دو مقوله از يکديگر وجود دارد، در عمل دست اندرکاران امر با برخي ابهامات جدي مواجه شده اند و وضعيت برخي حوزه ها به گونه يي است که از يک سو دولت به مصلحت جامعه نمي بيند که عنان آنها را به بخش غيردولتي بسپارد و از سوي ديگر، در صورت مجال نيافتن آنها، زيان هاي جبران ناپذيري به جامعه وارد مي شود که يکي از اين حوزه ها بخش فناوري اطلاعات و ارتباطات است زيرا در ابلاغيه مقام معظم رهبري راجع به اصل 44 قانون اساسي، استثناي بزرگ شبکه هاي مادر مخابراتي تصريح شده است و همين امر وزارت ارتباطات و فناوري اطلاعات را در مسير دشواري قرار داده است. اين در حالي است که تبيين صحيح مفهوم اين شبکه ها در قالب يک استثنا و نه فراتر از آن و آماده سازي ساير امور براي واگذاري به بخش غيردولتي به سادگي امکان پذير نيست، به ويژه آنکه بعضي شاخه هاي اصلي اين حوزه، مانند فناوري اطلاعات، ارتباطات سيار و خدمات شبکه هاي اطلاع رساني رايانه يي نوظهور هستند و زيرساخت هاي تقنيني و تنظيم مقررات آنها شکل نگرفته و قوام نيافته اند.در ادامه اين اظهارنظر کارشناسي آمده است؛ يکي از مصاديق ناديده انگاري اين امور زيربنايي و اکتفا به حل و فصل صوري مسائل، تغيير اساسنامه شرکت فناوري اطلاعات به اساسنامه سازمان فناوري اطلاعات است و البته اخيراً اخبار ديگري نيز منتشر شده مبني بر اينکه وزارتخانه براي جلب نظر شوراي نگهبان همان عنوان «شرکت» را تثبيت و اين بار آن را با معاونت فناوري اطلاعات ادغام کرده است تا وظايف حاکميتي اين بخش را انجام دهد، در حالي که تغيير عنوان از ايرادات قانوني و اجرايي آن نمي کاهد و بعيد است نظر شوراي نگهبان را - هم - تامين کند.اين اظهارنظر کارشناسي مي افزايد؛ طي سال هاي اخير، به رغم رويکردهاي متنوع دولت در تبيين مرزهاي حاکميتي و تصدي گري، تقريباً خط مشي ثابت اما موهومي براي فناوري اطلاعات و ارتباطات تعريف شده که همانا شبکه هاي مادر مخابراتي است و واقعيت اين است که توقف بر اين گزينه، تاکنون نه تنها پيشرفتي را موجب نشده، بلکه موانع جدي را نيز ايجاد کرده است.

گروه اقتصادي؛ وزير نفت در حاشيه جلسه ديروز هيات دولت به شدت جايگزيني چين را به جاي هند در پروژه خط لوله صلح تکذيب کرد. او گفت؛ چين مي تواند در کنار هند در اين پروژه حضور داشته باشد اما اين به معناي انصراف هندي ها از حضور در پروژه خط لوله صلح نيست. وي افزود؛ چين مي تواند هدف بعدي ما باشد و هندي ها هم انصراف نداده اند. وي درباره پيشنهاد ترکيه براي پيوستن به اين خط لوله نيز گفت؛ چنين فرضيه يي وجود ندارد. پرس تي وي به نقل از سخنگوي وزارت امور خارجه که براي ديدار با مقامات هند به دهلي نو سفر کرده است، گزارش داده بود؛ زمان زيادي براي هند باقي نمانده است و اين کشور بايد هرچه زودتر تصميم نهايي خود در مورد مشارکت يا عدم مشارکت در پروژه انتقال گاز ايران به شبه قاره را اعلام کند. وي تاکيد کرد؛ «ما زمان زيادي نداريم.» حسيني در پاسخ به اين پرسش که ايران تا چه حد حاضر است منتظر هند بماند، ادامه داد؛ «اين اميد وجود دارد که پروژه مذکور با مشارکت هر سه طرف ايران، پاکستان و هند اجرا شود، اما چين نيز براي مشارکت در اين پروژه اعمال فشار مي کند و مي خواهد به اين پروژه بپيوندد.» پيش تر رسانه هاي خبري به نقل از مقامات پاکستاني از تمايل چين براي جايگزيني با هند در پروژه انتقال گاز ايران به شبه قاره خبر داده بودند. وي تصريح کرد؛ پروژه خط لوله صلح به هيچ وجه متوقف يا با بن بست روبه رو نخواهد شد. چين تمايل زيادي براي پيوستن به اين پروژه دارد. ساير کشورها نيز قصد مشارکت و پيوستن در پروژه خط لوله صلح را دارند. وي با تکذيب اين موضوع که مذاکرات با شکست مواجه شده است، گفت؛ مذاکرات متوقف نشده است و از سوي سه کشور با جديت پيگيري مي شود، همچنين مذاکرات پشت درهاي بسته بين سه طرف وجود دارد. او با بيان اينکه مذاکرات براي انجام ديدار سه جانبه در حال انجام است، عنوان کرد که هيچ تاريخي براي اين ديدار نهايي نشده است، ولي سه کشور معتقدند اين پروژه صلح و ثبات را به منطقه مي آورد و مصمم هستند در کوتاه ترين زمان ممکن براي اجراي پروژه اقدام کنند. سخنگوي وزارت خارجه همچنين با بيان اينکه هند بهترين گزينه براي خريد گاز از طريق خط لوله صلح است، ادامه داد؛ بازار انرژي همواره رقابتي بوده است و همه کشورها تلاش مي کنند کوتاه ترين و مطمئن ترين مسير را انتخاب کنند. خبر روزنامه اکونوميک تايمز در اين باره نيز در صفحه 7 امروز درج شده است.

ديروز لايحه بودجه 87 در عمل به کام دولت بود، زيرا اکثر مصوبات ديروز پيشنهاد برگشت به لايحه دولت را داشت که به تاييد نمايندگان مي رسيد.

در اولين دور از مذاکرات در مورد لايحه بودجه 1387، مجلس به درآمد حاصل از ارزش نفت خام راي داد و اجازه داد که دولت 146 هزار ميليارد ريال از ارزش نفت خام درآمد داشته باشد.

همچنين نمايندگان مجلس در ادامه جلسه علني نوبت بعد از ظهر روز چهارشنبه و در ادامه بررسي تغييرات درآمدها در گزارش کميسيون تلفيق بودجه، درآمد حاصل از شفاف سازي حامل هاي انرژي را براي دولت 122 هزار ميليارد ريال تعيين کردند.اين در حالي است که دولت هيچ درآمدي از اين محل براي خود در نظر نگرفته بود.همچنين براساس مصوبات مجلس مبلغ چهار هزار ميليارد ريال از محل واگذاري معادن براي دولت درآمد در نظر گرفته شد.نمايندگان مجلس همين طور با نظر کميسيون تلفيق براي افزايش 10 درصدي عوارض خروج مسافر از مرزهاي کشور موافقت کردند و بدين ترتيب 990 ميليارد ريال از محل عوارض خروج مسافر براي دولت درآمد تعيين شد.اما مهمترين مصوبه ديروز مجلس شايد مخالفت نمايندگان با کاهش تعرفه واردات خودرو در سال آينده بود.مخالفت نمايندگان پس از اين صورت گرفت که بنا به پيشنهاد «حسن سبحاني» و برگشت به لايحه دولت، 500 ميليارد تومان تعرفه براي واردات خودرو تعيين و به تصويب رسيد.براساس اين گزارش، کميسيون تلفيق تعرفه واردات خودرو را 75 درصد تعيين کرده بود در حالي که اين ميزان در لايحه دولت 90 درصد در نظر گرفته شده بود که نهايتاً نمايندگان مجلس تعرفه پيشنهادي دولت را به تصويب رساندند.

همچنين نمايندگان مجلس با صرفه جويي دولت از محل سوخت هواپيما مخالفت کردند و بدين ترتيب در لايحه بودجه سال 87 کل کشور هيچ درآمدي را از محل صرفه جويي در سوخت هواپيما براي خود در نظر نگرفته بود ولي کميسيون تلفيق درآمد حاصل از اين محل را 500 ميليارد ريال تعيين کرده بود که به تصويب نرسيد.

اين مصوبه که در ادامه بررسي بخش درآمدهاي مالياتي لايحه بودجه سال 87کل کشور مطرح شده بود بنا به پيشنهاد رضا طلايي نيک نماينده کبودرآهنگ به لايحه دولت برگشت.

وزير جهاد کشاورزي از فصلي بودن کاهش تعرفه برنج خبر داد و گفت؛ قطعاً تعرفه برنج به صورت فصلي کاهش و افزايش خواهد يافت و مابه التفاوتي که از محل واردات برنج دريافت مي شود در قالب خدمات به شالي کاران پرداخت مي شود تا عملکرد خود را در واحد سطح افزايش دهند. مهندس محمدرضا اسکندري در حاشيه جلسه هيات دولت در جمع خبرنگاران و در پاسخ به اين سوال که آيا با صفر شدن تعرفه برنج توليد زمين نمي خورد، اظهار کرد؛ در حال حاضر فصل برداشت برنج نيست و شالي کاران نيز برنج توليدي خود را عرضه کرده اند، بنابراين هدف از کاهش تعرفه برنج در شرايط فعلي حمايت از توليد بوده چراکه برنج موجود در انبارها باعث افزايش غيرمتعارف قيمت آن در بازار شده است که به دليل جلوگيري از اين موضوع ناچار به کاهش تعرفه بوديم تا قيمت بازار متعادل شود. وزير جهاد کشاورزي در پاسخ به اين سوال که وزير بازرگاني عنوان کرده است تنظيم بازار مرغ، گوشت و تخم مرغ برعهده وزارت جهاد کشاورزي است، آيا برنامه ويژه يي براي تنظيم بازار اين اقلام در آستانه سال جديد و جلوگيري از گراني هاي آن دارد يا خير، گفت؛ معتقدم که قيمت مرغ گران نشده است و بايد حدود 1850 تا 1900 تومان در هر کيلو باشد تا از ضربه خوردن به توليد جلوگيري شود. اسکندري افزود؛ در حال حاضر قيمت مرغ در بازار از حد متوسط کمتر است و اگر خدا بخواهد قيمت براي عيد نيز در همين حد باقي مي ماند. وي با بيان اينکه در زمينه گوشت مرغ و تخم مرغ ذخيره کافي براي تنظيم بازار در اختيار دولت قرار دارد، افزود؛ علاوه بر ذخاير موجود، توليد نيز به حدي است که عرضه را افزايش خواهد داد و در کنار آن عرضه اين کالاها در نمايشگاه هاي سراسر کشور انجام مي گيرد. وي درباره گراني تخم مرغ نيز تاکيد کرد؛ قيمت تخم مرغ بايد شانه يي 2500 و حداکثر 2600 تومان باشد، بنابراين وزارت جهاد کشاورزي در تلاش است تا تخم مرغ در اين سطح عرضه شده و در نمايشگاه هاي عرضه کالاي کشاورزي نيز مورد توجه قرار گيرد. اسکندري در واکنش به سوال يکي از خبرنگاران که وي را به دليل افزايش قيمت تخم مرغ، پنير و شير مورد انتقاد قرار داد، گفت؛ در قانون برنامه چهارم تصويب شده است قيمت کالا با توجه به نرخ تورم افزايش يابد.

محمود جهاني*

در تهران طي سال 1385 يک جهش قيمتي دوره يي مسکن رخ داد. اين جهش از شدت قابل توجهي برخوردار شد به طوري که بسياري از سياست ها و نظرات را معطوف خود کرد. قيمت مسکن همواره از نوسانات و تغييرات متغيرهاي مختلف در جامعه تاثير مي پذيرد. در اين مقاله روند و تحولات قيمت مسکن و عوامل آن بررسي شده اند. به اين منظور ويژگي ها و عوامل موثر بر اين تغييرات تحليل شده اند. از جمله مهم ترين نتايج، مشخص کردن روند پلکاني قيمت مسکن، اثر نقدينگي بر افزايش قيمت و برابري کلي افزايش قيمت مسکن در طول زمان با ساير قيمت ها است.

1- مقدمه

نوسانات بازار مسکن تحت تاثير ساختار کلان اقتصادي کشور از مدل خاصي پيروي مي کند. اين مدل در سه دهه گذشته که الگوي اقتصاد کشور برمبناي درآمد نفت شکل گرفته و از طرف ديگر ساختار سکونتي از قالب روستايي به شهري تبديل شده است، به طور نسبي روند ثابت و معيني بر تحولات قيمت، توليد و سرمايه گذاري در بخش مسکن حاکم کرده است.مطابق اين الگو قيمت مسکن در يک دوره سه الي چهارساله از ثبات نسبي برخوردار مي شود و تا حدودي عرضه بر تقاضا تفوق مي يابد و بر بازار معاملات و سرمايه گذاري حاکم مي شود. بعد از طي اين دوره ابتدا در شهر تهران (به عنوان شهر پيشتاز) و به دنبال آن در ساير شهرهاي بزرگ تقاضاي توده وار و غيرطبيعي، وارد بخش مي شود. چون عرضه مسکن در کوتاه مدت نمي تواند پاسخگوي اين تقاضا باشد، قيمت مسکن به صورت جهش وار افزايش مي يابد تا در آن قيمت مازاد تقاضا بر عرضه از بين برود. به دنبال آن افزايش دفعي در توليد و سرمايه گذاري اتفاق مي افتد. اين حالت همزمان با فروکش کردن تقاضا و ثبات قيمت ها به علت چسبندگي آن به سمت پايين است. اين وضعيت ادامه مي يابد تا سيکل ديگر در دوره زماني بعد يعني حدود سه الي چهار سال ديگر اتفاق بيفتد.

2- مسکن و اقتصاد کلان

در ابتدا لازم است جايگاه بخش مسکن را به عنوان يکي از بخش هاي عمده اقتصادي و ارتباط و پيوند آن را با اقتصاد کلان کشور يادآوري کنيم. طي هر سال حدود 20 الي 30 درصد از سرمايه ثابت کشور در بخش مسکن ايجاد مي شود و به طور ميانگين به همين نسبت از نقدينگي کل کشور در بخش مسکن مصرف مي شود. سهم مسکن از اشتغال کشور به 11 درصد بالغ مي شود. لذا بخش مسکن رابطه تنگاتنگ و وسيعي با ساير بخش هاي اقتصادي دارد و از تحولات ساير بخش ها تاثير مي پذيرد و خود بر آنها اثر قطعي مي گذارد.

3- ويژگي هاي ساختاري بخش مسکن

براي تحليل بازار مسکن لازم است به سه ويژگي عمده و ساختاري اين بازار اشاره کنيم. اين سه ويژگي عبارتند از؛

1- رشد پلکاني قيمت مسکن.

2- وجود نوسانات ادواري شديد در توليد مسکن.

3- سهم بالا در سبد هزينه خانوار.

در اينجا درباره هر يک از اين عوامل به طور مختصر توضيح مي دهيم.

قيمت مسکن برخلاف تورم از يک روند فزاينده و خطي برخوردار نيست، بلکه منحني آن داراي يک روند پلکاني است که حول محور تورم نوسان مي يابد. نمودار روند اين قيمت را به خوبي نشان مي دهد. همان گونه که در اين نمودار ملاحظه مي شود، بر مبناي عدد 100 براي هر دو شاخص تورم و قيمت مسکن در سال 1369، شاخص قيمت مسکن تا سال 1374 يک روند تقريباً افقي را طي مي کند و سپس در سال 1374 و 1375 با يک حالت جهشي افزايش مي يابد و نزديک به شاخص تورم متوقف مي شود. بار ديگر از سال 1376 به حالت افقي درمي آيد و تا سال 1379 شاخص آن ثابت مي ماند اما هنوز فاصله قابل توجهي با شاخص تورم دارد تا اينکه از اين سال رشد جهشي اين شاخص بار ديگر آغاز مي شود. اين بار تا سال 1382 ادامه مي يابد و از شاخص تورم نيز فراتر مي رود تا اينکه پس از اشباع قيمت هاي مسکن، روند افقي آغاز و تا سال 1384 ادامه مي يابد و همان گونه که ملاحظه مي شود در پايان اين سال شاخص قيمت مسکن به حدود 1440 و شاخص تورم به عدد 1680 بالغ شده است. يعني شاخص قيمت مسکن نزديک به 250 واحد از شاخص تورم عقب مانده است. آنچه در سال 1385 اتفاق افتاده در واقع جبران اين عقب افتادگي است و همان گونه که ملاحظه مي شود اين دو شاخص در پايان سال 1385 مقارن يکديگر مي شوند.

به هرحال اين نمودار به خوبي الگوي تغييرات قيمت مسکن برمبناي تورم را نشان مي دهد. نتيجه مهم آن تبعيت شاخص قيمت مسکن از شاخص تورم، لکن با يک الگوي متفاوت و پلکاني است، به طوري که در بلندمدت شاخص تورم و شاخص قيمت مسکن به طور تقريبي با يکديگر برابر مي شوند.

الگوي تغييرات قيمتي، موضوع بسيار مهم در تحليل بازار مسکن است که علت ها و عوامل آن به طوري که در ادامه به آن خواهيم پرداخت، در ساختار اقتصادي کلان کشور ريشه دارد، ولي آنچه مهم است اينکه اين الگو و شوک هاي ناشي از آن، هم بر تقاضاي موثر خانوار اثرات مخرب دارد و هم موجب نوسانات ادواري شديد در توليد مسکن مي شود. به طوري که در سال هايي که نمودار قيمتي به صورت افقي است، توليد نيز به شدت کاهش يافته است. اين کاهش موجب کاهش عرضه و در نتيجه تشديد افزايش قيمت در دوره رونق قيمت مي شود.

موضوع ديگر که به عنوان ويژگي ساختاري بخش مسکن قابل ذکر است، سهم بالاي هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار است. ميانگين هزينه مسکن در سبد هزينه خانوار به حدود 30 درصد بالغ مي شود. اين سهم براي گروه هاي کم درآمد به طور ميانگين تا حدود 40 درصد نيز افزايش مي يابد. با وجود اين سهم حتي تغييرات اندک آن مي تواند فشار قابل ملاحظه يي بر سبد هزينه خانوار تحميل کند. به طوري که 20 يا 30 درصد افزايش قيمت مسکن طي يک سال را براي بسياري از اقشار جامعه غيرقابل تحمل مي کند.

4- عوامل موثر بر بازار مسکن

به طور کلي عوامل موثر بر بازار مسکن مانند ساير بازارها به دو بخش عوامل سمت تقاضا و عوامل سمت عرضه تقسيم مي شوند ولي موضوع متفاوت در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا است. در بازار مسکن عوامل سمت تقاضا خود به دو دسته تقسيم مي شوند؛

الف - تقاضاي واقعي مسکن (تقاضاي ناشي از نياز خانوار).

ب - تقاضاي سرمايه يي (تقاضاي مسکن براي حفظ ارزش دارايي).

آنچه تحولات بازار مسکن را از تحولات ساير بخش هاي اقتصادي متفاوت مي کند و موجب شکل گرفتن الگوي متفاوت تغيير قيمت مي شود تقاضاي سرمايه يي مسکن است. بر اين اساس لازم است اين تقاضا بيشتر تجزيه و تحليل شود. اغلب خانوارها در سبد دارايي خود اقلامي را براي آتيه نگهداري مي کنند. اين اقلام عبارتند از؛ زمين و مسکن، طلا، ارز، بازار سرمايه (اوراق بهادار)، سپرده هاي غيرديداري (سپرده هاي مدت دار)، ساير دارايي ها (اتومبيل، تلفن همراه و مانند اينها). افزايش نقدينگي در جامعه به طور مستقيم بر ترکيب اين دارايي اثر مي گذارد. بررسي چگونگي اين اثر رمز اصلي تحولات قيمتي بخش مسکن را نشان خواهد داد. در ايران به ويژه طي سه دهه گذشته به علت افزايش بيش از حد نقدينگي، خصلت سرمايه يي مسکن همواره موجب تشديد نوسانات اين بازار شده است.

جدول شماره يک ارتباط بين نوسانات ادواري قيمت مسکن با ورود نقدينگي به بخش مسکن را نشان مي دهد. بخش مسکن در غياب بازار سرمايه 20 الي 30 درصد نقدينگي جامعه را به خود اختصاص داده است. با توجه به تفکيک تقاضاي اشاره شده، اين نقدينگي قابل تقسيم به تقاضاي مصرفي و سرمايه يي است. در سه دهه گذشته حدود 34 درصد از نقدينگي وارد شده به بخش مسکن به انگيزه تقاضاي سرمايه و 66 درصد با هدف ارضاي نيازهاي مصرفي وارد بازار مسکن شده است.ورود نقدينگي با انگيزه سرمايه يي مطابق جدول شماره 2 به طور دقيق با دوره هاي جهشي افزايش قيمت مسکن منطبق است. مقايسه روند تحول نقدينگي کل بخش مسکن، نقدينگي مربوط به تقاضاي سرمايه و مصرفي نشان مي دهد تقاضاي مصرفي با يک روند ملايم و همواره فزاينده مواجه بوده است. در مقابل ادوار رکود و رونق در بخش مسکن مربوط به تقاضاي سرمايه يي بوده است. در مجموع در شرايطي که در سطح اقتصاد کلان کشور، سياست افزايش حجم نقدينگي اجرا مي شود و بازار سرمايه کاملي نيز براي جذب آن وجود ندارد، بخش مسکن توانسته است به لحاظ ويژگي هاي خود تا حد قابل ملاحظه يي بکاهد. به عبارت ديگر بخش مسکن در کنار نوسانات و تغييرات در متغيرهاي درو ن بخشي، همواره با يک معضل فرابخشي مواجه بوده است و آن آثار ناشي از افزايش حجم نقدينگي است که بخش عمده آن به صورت تقاضاي سرمايه يي وارد بازار مسکن مي شود و آثار تورمي ايجاد مي کند. انتظارات و قيمت هاي انتظاري در بازار مسکن و تعيين سطح قيمت ها بسيار موثر است. تحولات نرخ ارز و سهام از ديگر عواملي است که بخش مسکن از آن متاثر مي شود. به طور مثال انتظارات ناشي از کاهش قيمت ارز يا سهام موجب خروج سرمايه هاي فعال در فعاليت هاي مربوط به معاملات ارز و سهام و حرکت آن به سمت بخش مسکن و بالعکس مي شود.

فقدان کارآمدي نظام بانکي در جذب سپرده هاي بلندمدت موجب حرکت اين سپرده ها به سمت بازار زمين و مسکن و افزايش قيمت اين بازار مي شود.

5- تحولات اخير بخش مسکن

بر اساس اطلاعات موجود در شهر تهران به عنوان شهر پيشتاز در سال 1385، بهاي مسکن حدود 30 درصد افزايش داشته است که در اين قسمت به تحليل عوامل موثر بر اين افزايش مي پردازيم.

الف- افزايش تقاضاي مصرفي؛ از آنجا که اين تقاضا تابع توان پرداخت (درآمد) خانوارهاي نيازمند مسکن است و اين درآمدها افزايش محسوسي نداشته است، به نظر نمي رسد درآمدها در افزايش قيمت سال 1385 نقش موثري ايفا کرده باشد.

ب- افزايش ناشي از مشکلات ساختاري اقتصاد؛ با توجه به مباحث مطرح شده در قسمت نخست، تحولات بخش مسکن از ديدگاه عوامل ذيل قابل تبيين هستند.

1- طولاني شدن و تعميق دوره رکود قبلي (سال هاي 1381 الي 1384) و عقب ماندن شاخص بهاي مسکن از شاخص تورم. رکود قبلي بخش مسکن از سال 1381 آغاز شد و به مدت چهار سال تداوم يافت. بر اين اساس در مقطع پاياني سال 1384 شاخص قيمت مسکن از شاخص تورم عقب تر بوده است(در پايان سال 1384 شاخص تورم به حدود 1700 رسيده در حالي که شاخص قيمت مسکن تهران در حدود 1430 قرار داشته است).

2- تداوم دوره رکود در بازار سرمايه و رها شدن نقدينگي از اين بازار طي سال هاي 1383 و 1384. طبق گزارش هاي سازمان بورس طي اين دوره سرمايه گذاري در اين بازار با 35 درصد بازدهي منفي مواجه بوده است. ارزش معاملات بورس از 103705 ميليارد ريال در سال 1383 به رقم 8/56528 ميليارد ريال در سال 1384 کاهش يافته و در سه ماهه اول 1385 به 9816 ميليارد ريال رسيده است. (به قيمت جاري)

3- جذب نشدن نقدينگي مازاد جامعه توسط ساير بازارها مانند طلا، سکه، ارز، اتومبيل و نظير اينها طي سال هاي اخير و حتي خروج نقدينگي از اين بازارها.

4- کاهش تقاضا براي توليد مسکن (صدور پروانه هاي ساختماني) طي سال هاي 1381 تا 1383 در نتيجه موجب کاهش عرضه در سال هاي 1384 و 1385 شده است.

5- تاخير در شروع برنامه هاي تامين مسکن در سال هاي 1384 و 1385 به علت تاخير در تخصيص اعتبارات مصوب مربوط.

6- سياست مبارزه با قاچاق کالا و ارز و عدم جذب نقدينگي توسط اقتصاد زيرزميني.

7- افزايش ناگهاني و شديد قيمت نهاده هاي توليد مسکن به ويژه فولاد، سيمان، دستمزد و مجوزهاي قانوني در سال جاري که به مثابه عامل اوليه و شوک دهنده عمل کرده است.

8- تداوم رشد نقدينگي طي سال هاي 1380 الي 1385. طي اين دوره نقدينگي به طور متوسط سالانه بيش از 30 درصد رشد داشته است.

9- وابستگي درآمدي برخي از دستگاه هاي اجرايي به ساخت و سازهاي مسکوني موجب شده است سازمان ها به جاي ماليات بر مصرف به علت سهل الوصول بودن، اخذ ماليات بر توليد را انتخاب کرده اند. نمونه بارز اين ادعا درباره شهرداري ها صادق است که به جاي تامين درآمدهاي خود از محل هايي همچون عوارض نوسازي و مانند آن، منبع اصلي درآمدشان عوارض پروانه، تراکم، پايان کار و مانند اينها است. در مجموع بايد اذعان کرد از دو عامل اصلي تورم يعني فشار ناشي از هزينه (عرضه) و فشار ناشي از تقاضا در افزايش اخير قيمت ها، فشار ناشي از هزينه به عنوان عامل اوليه عمل کرده، اما فشار ناشي از تقاضا (از نوع سرمايه يي) به عنوان عامل ثانويه و تشديدکننده موثر بوده است.با توجه به اين نکات جريان مازاد نقدينگي ايجاد شده طي سال هاي اخير به سوي بخش مسکن در مقطع سال 1385 اجتناب ناپذير بوده است و به علت فرابخشي بودن عوامل موثر بر آن، بايد راه حل هاي آن را نيز در چارچوب سياست هاي کلان اقتصادي جست وجو کرد.

آثار ورود نقدينگي به بخش مسکن

از بعد کلان اقتصادي ورود نقدينگي به بخش مسکن مي تواند از آثار مخرب آن در ساير بخش هاي اقتصادي و حتي شاخص کالاها و خدمات مصرفي (به جز مسکن) بکاهد. اما از نظر بخش مسکن هم به لحاظ افزايش شديد قيمت و کاهش تقاضاي موثر و هم به لحاظ ايجاد نوسانات شديد در توليد مسکن آثار تخريبي غيرقابل جبراني را باقي مي گذارد. کاهش تقاضاي موثر خانوارها به ويژه براي گروه هاي کم درآمد و متوسط جامعه از زيان بارترين آثار تورم مسکن محسوب مي شود. تحت اين شرايط دخالت و کمک دولت براي جبران بخشي از ضرر اقشار کم درآمد به عنوان هزينه مشکلات ساختاري اقتصاد کشور ضروري است.

عوامل موثر در طول دوره هاي رکود و رونق بخش مسکن

طول دوره رکود و رونق بخش مسکن و شدت نوسانات آن تا حدي قابل کنترل است. به طور معمول مازاد نقدينگي تا حدود جبران عقب ماندگي شاخص بهاي مسکن از شاخص تورم و تعديل قيمت هاي نسبي در بخش مسکن باقي مي ماند ولي ايجاد زمينه هاي جذب در ساير بخش ها نيز از عوامل اصلي طول دوره و شدت نوسانات بخش محسوب مي شود.

روند کلي عوامل مورد بحث از جمله بورس، سپرده هاي بانکي و ساير کالاهاي بادوام از يک طرف و تداوم سياست انبساطي بودجه يي مي تواند به تداوم روند افزايش قيمت ها در بخش مسکن کمک کند.

*کارشناس ارشد اقتصاد و مديرکل دفتر برنامه ريزي و اقتصاد مسکن وزارت مسکن و شهرسازي